Airbnb und Co: Stadt Wien schränkt Kurzzeitvermietungen ein
Um den Wohnungsmarkt zu schützen und die Wohnraumschaffung zu fördern, plant die Stadt Wien eine Novelle zur Wiener Bauordnung. Diese soll die gewerbliche Kurzzeitvermietung und die Auflassung von Wohnungen in Wohnzonen stark einschränken. Vor allem Vermietungsportale wie Airbnb könnte diese Gesetzesnovelle stark betreffen, heißt es von der Anwaltskanzlei HSP Rechtsanwälte.
„Kurzfristigkeit“ bei Mieten klarer definiert
Mit der geplanten Neuregelung wird die „Kurzfristigkeit“ entsprechend der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs definiert. Dabei gelten Beherbergungen von weniger als 30 Tagen als kurzfristig. Markus Busta, Partner von HSP Rechtsanwälte, kommentiert diese Entwicklung: „Die geplante Novelle zur Wiener Bauordnung berücksichtigt die immerwährende Debatte um die Kompatibilität von Kurzzeitvermietung und Sicherung von Wohnraum für die lokale Bevölkerung. Es ist essenziell, eine klare rechtliche Definition der Kurzfristigkeit zu schaffen, um eine angemessene und verhältnismäßige Regulierung zu gewährleisten.“
Die geplante Novelle sieht vor, dass die Kurzzeitvermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken künftig für maximal 90 Tage im Jahr zulässig ist, sofern die Eigentümer:innen oder Mieter:innen den Hauptwohnsitz in der betroffenen Wohnung nicht aufgibt. Diese Bestimmung zielt darauf ab, die kurzfristige Vermietung der eigenen Wohnung während einer Urlaubsreise zu ermöglichen, jedoch gewerbliche, gewinnorientierte Kurzzeitvermietungen faktisch zu verhindern.
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Strafen bei Online-Werbung für Kurzzeitvermietung
„Die Begrenzung der Kurzzeitvermietung auf 90 Tage pro Jahr ist ein Schritt, um die Balance zwischen dem Tourismussektor und dem Wohnungsmarkt herzustellen. Es ist wichtig, dass Eigentümer weiterhin die Möglichkeit haben, ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit zu vermieten, ohne den langfristigen Wohnungsmarkt zu beeinträchtigen,“ so Markus Busta. Bereits nach der derzeit geltenden Rechtslage dürfen Wohnungen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken dienen.
Durch den Zugriff auf Daten im Zusammenhang mit der Ortstaxe soll die Stadt Wien diese Regelung durchsetzen. Zusätzlich wird es Strafen für das Anbieten von Kurzzeitvermietungen von Wohnungen im Internet geben. Außerdem plant die Stadt Wien eine Verschärfung hinsichtlich der Auflassung von Wohnraum in Wohnzonen. Die sogenannte „Wohnzonenbestimmung“ soll bestehende Wohnungen zum Schutz der Wiener Bevölkerung erhalten. Demnach ist die Umwidmung von Wohnungen in Wohnzonen für Beherbergungsbetriebe grundsätzlich nicht erlaubt. Derzeit bestehen Ausnahmemöglichkeiten, wenn Ersatzwohnraum an anderer Stelle geschaffen wird. Diese Kompensationsmöglichkeit wird die Neuregelung stark einschränken.
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Airbnb oft mit regulatorischen Hürden konfrontiert
Künftig wird die Auflassung von Wohnungen in Wohnzonen nur noch zulässig sein, wenn gleichwertiger Wohnraum in räumlicher Nähe innerhalb des gleichen Bezirks entsteht. Die Definition von „gleichwertig“ hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise Größe, Ausstattung und die durchschnittlich fiktiv erzielbare Miete. Diese Maßnahme könnte die Schaffung von Ersatzwohnraum im Neubau für aufgelassene Wohnungen im Altbau nahezu unmöglich machen, da die Mietzinsbildung anderen Regeln unterliegt und die fiktiv erzielbare Miete somit nicht vergleichbar wäre.
Diese neue Regelung könnte einige Angebote auf Airbnb betreffen. Immer wieder gibt es für die Plattform regulatorische Hürden. Eine Regulierung im Bereich der Kurzzeitmieten hat beispielsweise Anfang des Jahres in New York City dafür gesorgt, dass schätzungsweise 10.000 gelistete Angebote nicht mehr zulässig waren. Das Gesetz sieht in diesem Fall vor, dass Kurzzeitvermietungen bei der Stadt registriert werden müssen. Legale Kurzzeitvermietungen sind in New York alle Objekte, in denen nicht mehr als zwei Personen untergebracht sind, der Gastgeber in der Wohneinheit wohnt und die Gäste Zugang zu allen Teilen der Wohneinheit haben.
