Crowdinvesting in Immobilien: Rendity und Home Rocket wehren sich gegen Schummelvorwurf

Wie sicher ist Crowdfunding für Immobilien? Im Grunde, schrieb André Exner vor kurzem im WirtschaftsBlatt, sei das nichts anderes, als der – vollkommen legale – Versuch, riskante Großprojekte quasi an der Prospektpflicht vorbei zu schummeln und völlig unbesicherte Nachrangdarlehen als sicheres Immobilien­investment zu verkaufen. Das sei ­„Ettikettenschwindel“ und Anleger sollten bedenken, dass ihr Geld schnell futsch sein könnte. Heftige Kritik also.

Seit dem Start des neuen Alternativfinanzierungsgesetzes (AltFG) im Oktober 2015 sind auch zwei Immobilienplattformen in Österreich aktiv: Home Rocket und Rendity. Das Prinzip: Kleinanleger können ab 250 Euro mittels eines so genannten qualifizierten Nachrangdarlehens in Immobilienprojekte investieren und bekommen dafür über die Laufzeit Zinsen von meistens sechs Prozent – also deutlich mehr, als wenn man das Geld auf dem Sparbuch liegen lassen würde. Ein Rechenbeispiel: Wer bei Home Rocket in das Projekt „Brauquartier in Graz Puntigam“ 2.500 Euro steckt (bei einer Laufzeit von drei Jahren und einer jährlichen Verzinsung von acht Prozent), bekommt am Ende 3.100 Euro zurück.

Warnung inklusive

Im Falle einer Insolvenz aber, darauf werden die Anleger auf den Plattformen auch deutlich hingewiesen, ist ihr Geld weg. „Im Falle einer Insolvenz ist das Kapital nachrangig und es besteht das Risiko, das Kapital zu verlieren“, sagt Home-Rocket-Mitgründer Wolfgang Deutschmann. Und auch Rendity-Chef Lukas Müller will keine Zweifel aufkommen lassen: „Jede Art der Vermögensanlage, auch das Investment mittels Crowdinvesting-Plattformen, ist mit gewissen ­Risiken verbunden. Im schlimmsten Fall kann es zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals kommen. Mangels Nachschusspflicht beschränkt sich der mögliche Verlust jedoch auf das eingesetzte Kapital.“

Außerdem würde es auch nicht um Unsummen gehen, da das Alternativfinanzierungsgesetz die Obergrenze pro Projekt, Jahr und Person bei 5.000 Euro zieht. „Bei Immobilien-Großprojekten ist das Volumen, das die Crowd im Zuge des Alternativfinanzierungsgesetzes beisteuern kann, viel zu gering, als dass sie eine relevante Risikoquote übernehmen könnte. Für größere Summen über 1,5 Millionen Euro muss auch im Zuge eines Crowdfundings ein Kapitalmarktprospekt erstellt werden“, so Deutschmann von Home Rocket.

Trotz des Risikos sind immer mehr Menschen in Österreich gewillt, ihr Geld in Immobilienprojekte zu stecken. Es sind vor allem Österreicher, die sich persönlich und fundiert mit dem Thema Finanzen auseinandersetzen, zumeist gut gebildet, darunter viele Freiberufler, Unternehmer, Ärzte oder Rechtsanwälte.

Bei Home Rocket haben bis dato etwa 600 Personen im Schnitt 2.300 Euro investiert, für 2016 werden acht Projekte mit einem Gesamtvolumen von drei Millionen Euro erwartet. Bei Rendity haben ebenfalls schon Dutzende Österreicher (durchschnittlich mit 2.500 Euro) mitgemacht. Dieses Jahr wird ein Gesamtvolumen von ­einer Million Euro angestrebt, außerdem läuft mittlerweile ein Finanzierungsprojekt in Berlin.

Risiko minimieren

Nicht nur für die Kleinanleger, auch für die Betreiber der Plattformen selbst soll sich das lohnen: Sie ­bekommen Erfolgsprovisionen beziehungsweise verlangen projektspezifische Vermittlungsgebühren. Dem entsprechend haben auch sie großes Interesse, dass alles glatt läuft. Deswegen wollen sie dafür sorgen, dass ­ausschließlich Projekte präsentiert werden, die sich in einem weit fortgeschrittenen Stadium befinden. ­Außerdem werden die Immobilienentwickler einer Risiko- und Bonitätsprüfung unterzogen.

„Bei unseren Projekten wird ein Großteil des für die Umsetzung notwendigen Kapitals von Banken zur Verfügung gestellt“, sagt Lukas Müller von Rendity. „Erst wenn Projekte den strengen Prüfprozess der Banken bestanden haben, sind sie mögliche Kandidaten für ein Crowdinvesting auf Rendity.“ Beim Konkurrenten Home Rocket behandelt man das ähnlich: „Ebenso entscheidend ist, dass wir nur Projekte anbieten, die auch ohne den Finanzierungsbeitrag der Crowd in jedem Fall realisiert werden würden“, so Mitgründer Deutschmann.

Warum aber machen die Immobilienentwickler beim Crowdinvesting mit, wenn sie es auch ohne diesem Geld schaffen würden? Das hat vor ­allem zwei Gründe. Der eine lautet Eigenkapital. Wer etwa ein Wohnhaus baut, dessen Eigenkapital ist großteils an die Bank gebunden. Via Crowdinvesting kann man sich aber zusätzliches Geld holen und ist so ­finanziell flexibler.

Der zweite Grund: Gerade jetzt bekommen Crowdinvesting-Kampagnen viel Aufmerksamkeit von der ­Öffentlichtkeit und sind somit ein cleverer Weg, ein neues Bauprojekt zu bewerben. Laut Müller von Rendity würden Immobilienentwickler, die die neuen Wohnungen ja anschließend verkaufen oder vermieten wollen, so das Kaufinteresse wecken.

Kleinanleger müssen in jedem Fall eines berücksichtigen: Die Erträge aus den Ausschüttungen sind einkommenssteuerpflichtig.